Das Investment
Kennzahlen · Projektdaten · Kaufpreis · Wohnungsmix · Mietenliste
01 · Das Investment
Das Investment auf einen Blick
€ 11,1 Mio.
Kaufpreis
€ 11.100.000
21,80-fach
Kaufpreisfaktor
der Jahresnettokaltmiete
€ 509.000
Mietertrag p. a. (Annahme)
netto kalt nach Fertigstellung
ca. € 5.185
Kaufpreis je m² Wfl.
Ø Miete € 19,82 / m² Wfl. mtl.
38 WE
Wohneinheiten
Vorderhäuser 20 · Gartenhaus 18
ca. 2.141 m²
Wohnfläche
1–3 Zimmer, Ø ca. 56 m²
1.373 m²
Grundstück
Flurstücke 145, 665 und 666
EH 40 / EH 55
Energiestandard
Luft-Wärmepumpe
Baurecht
Gesichert nach § 34 BauGB · Baugenehmigung Nr. 2025/923 gem. § 63 BauO Bln vom 25.08.2025 liegt vor. Eingereichte Nachträge werden nach der Grundstückszusammenlegung erteilt.
01 · Das Investment
Projekt im Überblick
- Adresse
- Karlstraße 31 und 33, 12557 Berlin-Köpenick
- Nutzung
- Wohnen
- Grundstück
-
Karlstraße 31: Flurstück 666 mit 328 m²
Karlstraße 33: Flurstücke 145 (680 m²) und 665 (365 m²), werden zusammengelegt
Gesamtgröße: 1.373 m²
- Wohnungen
- 38 Wohneinheiten mit 1–3 Zimmern und durchschnittlich ca. 56 m² Wohnfläche: 20 WE in den Vorderhäusern, 18 WE im Gartenhaus – insgesamt ca. 2.141 m² Wohnfläche.
- Ausstattung
-
Zeitgemäß hochwertig ausgestattet, jeweils mit Einbauküchen, Fußbodenheizung sowie Balkonen, Loggien oder Terrassen.
Alle drei Gebäude verfügen jeweils über einen Personenaufzug.
Heizung: Luft-Wärmepumpe
- Gebäude
- Zwei dreigeschossige Bestandsgebäude (Vorderhäuser) werden energetisch kernsaniert und um zwei Etagen aufgestockt. Im hinteren Grundstücksbereich entsteht zudem ein viergeschossiger Neubau (Gartenhaus) mit Staffelgeschoss.
- Energiekonzept und Steuervorteile
-
Vorderhäuser KG bis 2. OG: EH 55 · Aufstockung: EH 40
Gartenhaus: EH 40, Klimafreundlicher Neubau (KFN)
Optional
Nachhaltigkeitszertifizierung NH-Klasse mit QNG Plus, mit dem Ziel, dass in den ersten 4 Wirtschaftsjahren über 35 % der gesamten Gebäudekosten steuerwirksam abgeschrieben werden können – auf Grundlage der degressiven Gebäude-AfA (5 % p. a.) mit der staatlichen Sonderabschreibung (§ 7b EStG, 5 % p. a.).
01 · Das Investment
Bauweise & Baurecht
Die Vorderhäuser werden bis auf die wesentlichen tragenden Wände neu hergestellt. Durch folgende konstruktive Umbaumaßnahmen entsprechen sie nach dem Umbau nahezu einem Neubau:
Unter dem Gebäude wird eine neue, 40 cm dicke Stahlbetonbodenplatte als Fundament eingebaut.
Die Decken über KG und über 2. OG werden als Stahlbetondecken neu errichtet.
Die bestehenden Holzbalkendecken über EG und 1. OG werden als Holzbalken-Beton-Verbunddecken (HBV) ertüchtigt.
Der Treppenaufgang nebst Haupt- und Zwischenpodesten wird in Stahlbeton neu errichtet.
Die Aufstockung um jeweils zwei Etagen erfolgt in konventioneller Mischbauweise (Stahlbeton, Mauerwerk, Stahl- und Holzbau).
Das Gartenhaus wird auf einer Stahlbetonbodenplatte in konventioneller Mischbauweise errichtet.
Bauphasen
- Vorderhaus und Gartenhaus Karlstraße 33
- Vorderhaus Karlstraße 31
Baurecht
Gesichert nach § 34 BauGB.
Die Baugenehmigung Nr. 2025/923 gem. § 63 BauO Bln vom 25.08.2025 liegt vor.
Eingereichte Nachträge werden nach der Grundstückszusammenlegung erteilt.
01 · Das Investment
Forward Funding – Kaufpreis & Ertrag
€ 11.100.000
Kaufpreis
21,80-fach
der Jahresnettokaltmiete
ca. € 5.185 / m²
Kaufpreis je m² Wohnfläche
€ 509.000 p. a.
Mietertrag nach Fertigstellung (Annahme), netto kalt – entspricht Ø € 19,82 / m² Wohnfläche mtl. gemäß der Annahmen der Mietenliste.
Eine Kompaktanalyse von bulwiengesa zu den Marktmieten des Projekts kann kurzfristig nachgereicht werden.
Option Teilung
Eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz gemäß § 8 WEG (Begründung durch Teilung) ist möglich, ggf. auch bei den 12 Wohnungen aus dem Bestand der Vorderhäuser.
In beiden Vorderhäusern können die Wohnungen WE 03 und WE 04 für die Teilung gem. § 250 BauGB jeweils zusammengelegt werden; nach Anlage der Wohnungsgrundbücher wäre eine Teilung der großen Wohnungen möglich.
Projekthistorie
Die ursprünglichen Baugenehmigungen aus 2018 für die Grundstücke Karlstraße 31 und 33 sind im September 2025 ausgelaufen.
Auf deren Grundlage haben die Voreigentümer lediglich die ehemals im Hof stehenden Remisengebäude abgebrochen sowie Entkernungs- und bauvorbereitende Maßnahmen im Vorderhaus Karlstraße 33 durchgeführt.
Fertigstellung
01 · Das Investment
Wohnungsmix & Mietertrag
Wohnungsschlüssel
| Typ | Anzahl | Wfl. von – bis | Wfl. gesamt | Ø Wfl. | Anteil |
|---|---|---|---|---|---|
| 1-Zimmer | 2 | 30 – 41 m² | 71 m² | 36 m² | 5 % |
| 2-Zimmer | 24 | 41 – 68 m² | 1.209 m² | 50 m² | 63 % |
| 3-Zimmer | 12 | 53 – 77 m² | 860 m² | 72 m² | 32 % |
| Gesamt | 38 | 2.141 m² | 56 m² | 100 % |
Anteil an den Wohneinheiten
- 1-Zimmer 5 %
- 2-Zimmer 63 %
- 3-Zimmer 32 %
Wohnflächen nach WoFlV inkl. 50 % der Loggia-, Balkon- und Terrassenflächen. Die Verteilung der einzelnen Wohneinheiten ist der Mietenliste zu entnehmen.
Vermietungsszenario
€ 19,82 / m²
Ø Miete netto je m² Wfl. p. M.
- Wohneinheiten
- 38
- Wohnfläche gesamt
- 2.140,79 m²
- Miete gesamt p. M.
- € 42.431,29
- Miete p. a. netto kalt
- € 509.176
Details je Wohneinheit siehe Mietenliste.
01 · Das Investment · Vermietungsszenario
Mietenliste
Vorderhaus Karlstraße 31
10 WE566,44 m²€ 10.609 p. M.
| Bauteil-Etage / Lage | WE-Nr. | Zi. | Wfl. m²WoFlV inkl. 50 % L/B/T | FreiflächeLoggia / Balkon / Terrasse, 100 %, m² | Gartenanteilmögl., m² SNR | Miete netto€/m² Wfl. | Miete netto€ p. M. | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4. OG / DG 2 rechts | 10 | 2 | 52,61 | Loggia4,02 | 20,70 | 1.089 | ||
| 4. OG / DG 2 links | 9 | 2 | 41,90 | Loggia4,02 | 20,70 | 867 | ||
| 3. OG / DG 1 rechts | 8 | 2 | 68,19 | Loggia4,34 | 20,70 | 1.412 | ||
| 3. OG / DG 1 links | 7 | 2 | 55,85 | Loggia4,34 | 20,70 | 1.156 | ||
| Zwischensumme DG 1–2 | 218,55 | |||||||
| 2. OG rechts | 6 | 3 | 75,48 | Balkon3,30 | 20,70 | 1.562 | ||
| 2. OG links | 5 | 2 | 51,00 | Balkon3,66 | 10,24 | 522 | Neue Miete (netto kalt) nach einer Modernisierung gem. § 559b BGB, Mieter wird zum Umbau in K33 umgesetzt und zieht wieder zurück | |
| 1. OG rechts | 4 | 3 | 75,48 | Balkon3,30 | 20,70 | 1.562 | ||
| 1. OG links | 3 | 2 | 51,09 | Balkon3,66 | 20,70 | 1.058 | ||
| Hochparterre TH rechts mit Garten | 2 | 2 | 54,30 | Balkon3,30 | 17,90 | 9,96 | 541 | Neue Miete (netto kalt) nach einer Modernisierung gem. § 559b BGB, Mieter wird zum Umbau in K33 umgesetzt und zieht wieder zurück |
| Hochparterre Durchgang links | 1 | 2 | 40,54 | ggf. möglich | 20,70 | 839 | ||
| KG (TGA u. Keller) | ||||||||
| Zwischensumme Bestand HP–2. OG | 347,89 | |||||||
| Vorderhaus gesamt | 10 | 566,44 | 10.609 |
Vorderhaus Karlstraße 33 A
10 WE569,57 m²€ 11.065 p. M.
| Bauteil-Etage / Lage | WE-Nr. | Zi. | Wfl. m²WoFlV inkl. 50 % L/B/T | FreiflächeLoggia / Balkon / Terrasse, 100 %, m² | Gartenanteilmögl., m² SNR | Miete netto€/m² Wfl. | Miete netto€ p. M. | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4. OG / DG 2 rechts | 10 | 2 | 41,90 | Loggia4,02 | 20,70 | 867 | ||
| 4. OG / DG 2 links | 9 | 2 | 52,61 | Loggia4,02 | 20,70 | 1.089 | ||
| 3. OG / DG 1 rechts | 8 | 2 | 55,85 | Loggia4,34 | 20,70 | 1.156 | ||
| 3. OG / DG 1 links | 7 | 2 | 68,19 | Loggia4,34 | 20,70 | 1.412 | ||
| Zwischensumme DG 1–2 | 218,55 | |||||||
| 2. OG rechts | 6 | 2 | 51,76 | Balkon3,30 | 20,70 | 1.071 | ||
| 2. OG links | 5 | 3 | 74,80 | Balkon3,66 | 11,00 | 823 | Neue Miete gem. dauerhafter Umsetzvereinbarung aus K31 | |
| 1. OG rechts | 4 | 2 | 51,76 | Balkon3,30 | 20,70 | 1.071 | ||
| 1. OG links | 3 | 3 | 74,80 | Balkon3,66 | 20,70 | 1.548 | ||
| Hochparterre TH rechts mit Garten | 2 | 2 | 56,30 | Balkon3,30 | 17,90 | 20,70 | 1.165 | |
| Hochparterre Durchgang rechts mit Garten | 1 | 2 | 41,61 | Balkon3,62 | 33,50 | 20,70 | 861 | |
| KG (TGA u. Keller) | ||||||||
| Zwischensumme Bestand HP–2. OG | 351,02 | |||||||
| Vorderhaus gesamt | 10 | 569,57 | 11.065 |
Gartenhaus Karlstraße 33 B
18 WE1.004,78 m²€ 20.758,10 p. M.
| Bauteil-Etage / Lage | WE-Nr. | Zi. | Wfl. m²WoFlV inkl. 50 % L/B/T | FreiflächeLoggia / Balkon / Terrasse, 100 %, m² | Gartenanteilmögl., m² SNR | Miete netto€/m² Wfl. | Miete netto€ p. M. | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DG L rechts | 28 | 1 | 30,34 | Terrasse DG9,24 | 22,80 | 692 | ||
| DG L links | 27 | 1 | 41,14 | Terrasse DG9,24 | 22,80 | 938 | ||
| 3. OG L rechts | 26 | 2 | 52,32 | Terrasse 3. OG11,20 | 22,80 | 1.193 | ||
| 3. OG L links | 25 | 3 | 61,13 | Balkon 3. OG6,68 | 22,80 | 1.394 | ||
| 3. OG + DG R links / Maisonette | 24 | 3 | 71,22 | Balkon 3. OG8,24Terrasse 3. OG11,20Terrasse DG9,24 | 22,80 | 1.624 | ||
| 3. OG + DG R rechts / Maisonette | 23 | 3 | 77,26 | Balkon 3. OG8,24Terrasse 3. OG9,24 | 13,00 | 1.004 | Neue Miete gem. dauerhafter Umsetzvereinbarung aus K31 | |
| 2. OG L rechts | 22 | 3 | 61,03 | Balkon6,68 | 22,80 | 1.391 | ||
| 2. OG L links | 21 | 3 | 61,13 | Balkon6,68 | 0 | |||
| 2. OG R links | 20 | 2 | 50,11 | Balkon8,24 | 22,80 | 1.142 | ||
| 2. OG R rechts | 19 | 3 | 52,71 | Balkon8,24 | 22,80 | 1.202 | ||
| 1. OG L rechts | 18 | 3 | 61,03 | Balkon6,68 | 22,80 | 1.392 | ||
| 1. OG L links | 17 | 3 | 61,13 | Balkon6,68 | 22,80 | 1.394 | ||
| 1. OG R links | 16 | 2 | 50,11 | Balkon8,24 | 22,80 | 1.142 | ||
| 1. OG R rechts | 15 | 3 | 52,71 | Balkon8,24 | 22,80 | 1.202 | ||
| EG hinten rechts mit Garten | 14 | 2 | 59,61 | Terrasse10,82 | 29,90 | 22,80 | 1.359 | |
| EG hinten links mit Garten | 13 | 2 | 60,18 | Terrasse10,76 | 75,80 | 22,80 | 1.372 | |
| EG vorne rechts mit Garten | 12 | 2 | 59,28 | Terrasse21,88 | 29,00 | 22,80 | 1.352 | |
| EG vorne links mit Garten | 11 | 2 | 42,34 | Terrasse11,88 | 35,70 | 22,80 | 965 | |
| Gartenhaus gesamt | 18 | 1.004,78 | 20.758,10 |
Das Projekt
Grundstück · Außenanlagen · Visualisierungen · Luftbild
02 · Das Projekt
Grundstück / Lageplan
Projektgrundstück
Karlstr. 33 innerhalb der roten Linie
- Flurstück 145
- 680 m²
- GB-Blatt 2029N
- Flurstück 665
- 365 m²
- GB-Blatt 3851N
- Grundstück
- 1.045 m²
Karlstr. 31 innerhalb der blauen Linie
- Flurstück 666
- 328 m²
- GB-Blatt 3851N
- Städtebauliches Erhaltungsgebiet
- Nein
- Sanierungsgebiet
- Nein
Denkmalschutz
- Projektgrundstück
- Nein
- Nachbar
- Nein
02 · Das Projekt
Außenanlagen
02 · Das Projekt · Visualisierung
Visualisierungen
Die Lage
03 · Die Lage
Makrolage Köpenick
Köpenick, einst eine eigenständige Stadt mit historischem Stadtkern, ist heute einer der begehrtesten Wohnstandorte Berlins.
Geprägt von Spree, Dahme und ausgedehnten Waldgebieten, verbindet der Bezirk Natur und urbane Lebensqualität auf besondere Weise. Der historische Ortskern mit Schloss Köpenick, verwinkelten Gassen und Altstadtpromenade vermittelt ein charmantes, fast kleinstädtisches Flair.
Zugleich wächst Köpenick dynamisch als gefragter Wohn- und Wirtschaftsstandort: Der Technologiepark Adlershof, die Nähe zum Flughafen BER und die steigende Wohnraumnachfrage machen den Standort besonders attraktiv.
Das Wohnprojekt liegt in einer der schönsten Lagen Köpenicks – nur wenige Gehminuten von der Dahme, umgeben von historischer Architektur und grünen Rückzugsorten.
zu Fuß zur Dahme
mit dem Auto zum BER
mit dem Auto ins Zentrum
03 · Die Lage
Lebensqualität in Köpenick
„Zwischen Wasser und Wäldern bietet Köpenick Ruhe und Natur – der perfekte Ort, um anzukommen und durchzuatmen.“
Der Bezirk Treptow-Köpenick gilt als Berlins grünster Bezirk und ist geprägt von weitläufigen Wäldern, Parks und zahlreichen Gewässern. Spree und Dahme durchziehen die Landschaft und bieten ideale Bedingungen für Wassersport, Spaziergänge und Erholung am Wasser und im Grünen. Der Müggelsee, Berlins größter See, sowie die umliegenden Naturschutzgebiete laden zum Entspannen inmitten unberührter Natur ein. Wer Ruhe sucht, findet hier eine einzigartige Verbindung aus Stadtleben und naturnaher Idylle.
03 · Die Lage · Luftbilder
Zwischen Dahme und Altstadt
Karlstraße 31 & 33
Karlstraße 31 & 33
03 · Die Lage
Mikrolage
Nur etwa zwei Gehminuten bis zur Dahme.
Das Wohnprojekt eröffnet die schönsten Seiten Köpenicks und verbindet urbanen Komfort mit naturnaher Erholung. Nur wenige Gehminuten entfernt liegt die charmante Altstadt mit ihren historischen Gebäuden, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten.
Schulen, Kitas, Ärzte und Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Umgebung und sorgen für eine komfortable Rundumversorgung.
Wer dem Trubel der Stadt entfliehen möchte, findet entlang der Dahme und im weitläufigen Köpenicker Forst zahlreiche Möglichkeiten zum Durchatmen – ob beim Spaziergang, beim Radfahren und Wassersport oder bei einem ruhigen Moment in der Natur.
Zu Fuß
- Bootsverleih Waterlounge 1 Min.
- Ufer der Dahme 2 Min.
- Nächste Bus- und Tramhaltestelle 3 Min.
- Nächstes Restaurant am Wasser 4 Min.
- Nächster Supermarkt 8 Min.
Mit dem Rad
- Nächste Schule 4 Min.
- Volkspark 6 Min.
- Schloss Köpenick 6 Min.
- Nächstes Fitnessstudio 9 Min.
Mit dem Auto
- DRK Kliniken Köpenick (Krankenhaus) 5 Min.
- Allende-Center (Einkaufszentrum) 5 Min.
- Großer Müggelsee 8 Min.
- Flughafen BER 22 Min.
- Berlin-Zentrum über B96a 25 Min.
Mit Bahn / ÖPNV
- Berlin Hauptbahnhof 48 Min.
- Flughafen BER 54 Min.
03 · Die Lage
Quartier & Verkehrsanbindung
- Lage südöstlich des Köpenicker Zentrums, zwischen der Wendenschloßstraße und dem Fischerdorf Kietz am Ostufer der Dahme.
- Quartier Luisenstraße / Wendenschloßstraße / Charlottenstraße / Karlstraße – mit dem denkmalgeschützten Straßenbahn-Betriebshof Köpenick.
- In der Nähe: Polizeidirektion 3, Abschnitt 36 (Karlstraße 8).
Geschichte des Kietz
In der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts entwickelten sich außerhalb der Altstadt drei Vorstädte: westlich die Köllnische, östlich die Kietzer und nördlich die Dammvorstadt. Der südöstlich gelegene Kietz – 1375 erstmals als slawische Fischersiedlung erwähnt – war bis 1898 eine selbständige Landgemeinde und gehört seitdem zum Ortsteil Köpenick.
Mit der Eingemeindung veränderte sich der Charakter der Fischersiedlung: Neben den weniger werdenden Fischern siedelten sich vorrangig Handwerker und kleinere Geschäfte an.
Verkehrsanbindung in direkter Nähe (Auswahl)
| Haltestelle / Bahnhof / Straße | Verkehrsmittel | Linien / Anbindung |
|---|---|---|
| Betriebshof Köpenick | Tram Bus | 27, 62, 63, 68 N62 |
| Müggelheimer Str. / Wendenschloßstr. | Tram Bus | 27, 62, 63, 68 N62, N64, 27, 62, 165 |
| S-Bahnhof Köpenick | S-Bahn Tram Bus | S3 27, 62 N62, N64, N90, X69, 164, 169, 269 |
| S-Bahnhof Spindlersfeld | S-Bahn Tram Bus | S47 63 N64, N65, 165 |
| Bundesstraße B96a | Auto | Direkte Verbindung Richtung Berlin-Zentrum und Süden |
03 · Die Lage
Impressionen aus der Umgebung
03 · Die Lage
Leben am Wasser
Pläne
Grundrisse · Ansichten · Dachaufsichten · Schnitte – Darstellungen ohne Maßstab
Vorderhäuser 31 & 33
Gartenhaus 33 B
Vorderhäuser – Kellergeschoss
Ohne Maßstab
Vorderhäuser – Erdgeschoss
Ohne Maßstab
Vorderhäuser – 1. Obergeschoss
Ohne Maßstab
Vorderhäuser – 2. Obergeschoss
Ohne Maßstab
Vorderhäuser – 3. OG / Dachgeschoss 1
Ohne Maßstab
Vorderhäuser – 4. OG / Dachgeschoss 2
Ohne Maßstab
Vorderhäuser – Straßenansichten
Ohne Maßstab
Vorderhäuser – Gartenansichten
Ohne Maßstab
Vorderhäuser – Dachaufsichten
Ohne Maßstab
Vorderhaus – Schnitt
Ohne Maßstab
Gartenhaus – Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss
Ohne Maßstab
Gartenanteile im EG (optional)Optional können Gartenanteile bei den Wohnungen im EG zugewiesen werden.
- 11ca. 36 m²
- 12ca. 29 m²
- 13ca. 75 m²
- 14ca. 30 m²
Gartenhaus – 3. OG & Staffelgeschoss
Ohne Maßstab
Gartenhaus – Ansicht Süd
Ohne Maßstab
Gartenhaus – Ansicht & Schnitt
Ohne Maßstab
Innenvisualisierungen
Wohnen · Schlafen · Bad – unverbindliche Visualisierungen
06 · Kontakt
Ihr Kontakt zum Projekt
Projektentwicklung / Initiator
eszett GmbH
Geschäftsführer Stephan Klatt
Tel. +49 (30) 897 38 39-0
sk@esz.berlin · www.esz.berlin
Lipaer Str. 34, 12203 Berlin (Sitz)
Schlüterstr. 36, 10629 Berlin (Projektentwicklung)
Bauträger
Karlstraße 33 Wohnbau GmbH
(eszett Gruppe)
Berliner Allee 52
15806 Zossen
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